実家の売却でかかる税金|3,000万円控除と特例をやさしく解説

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実家の売却で中心となる税金は譲渡所得税で、売却益が出た場合だけかかり、相続空き家なら3,000万円特別控除で税額ゼロになることもあります。

この記事の要点
– 税金がかかるのは「売却益(譲渡所得)が出たとき」だけ。売却価格全体に課税されるわけではありません
– 税率は所有期間で変わり、5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%。相続した実家は親の所有期間を引き継げるため、多くは低いほうの税率です
– 相続した空き家は「3,000万円特別控除」、親と同居していた家は「居住用財産の3,000万円控除」など、税額を大きく減らす特例があります
– 特例には細かい要件と期限があります。この記事は概要の整理までとし、個別のケースは必ず税理士・税務署に確認してください

「実家を売ったら、税金でごっそり持っていかれるのでは」——そんな不安で売却をためらう方は少なくありません。でも実際には、仕組みを知れば怖い税金ではありません。この記事では、実家売却の税金の全体像と、負担を減らす特例をやさしく整理します。

実家を売ると、どんな税金がかかる?

結論から言うと、関係する税金は主に3つで、大きな金額になりうるのは譲渡所得税だけです。

税金	かかる場面	金額の目安
譲渡所得税(所得税+住民税)	売却益が出たときのみ	売却益×20.315%または39.63%(特例で0円になることも)
印紙税	売買契約書の作成時	売買価格1,000万円超〜5,000万円以下で1万円(軽減措置適用時)
登録免許税(抵当権抹消)	住宅ローンが残っていた場合	不動産1件1,000円+司法書士報酬1.5万〜2万円程度

(出典: 国税庁 / ハウスボカン)

このほか、相続した実家なら売却の前提として相続登記(登録免許税=固定資産税評価額×0.4%)が必要です。逆に、よく心配される「売ったお金全部に税金がかかる」ことはありません。課税されるのはあくまで「儲かった部分」だけです。

譲渡所得税はどう決まる?(仕組みと税率)

譲渡所得税は、次の式で計算した「譲渡所得(売却益)」に税率を掛けて求めます。

譲渡所得 = 売却価格 −(取得費 + 譲渡費用)

• 取得費: 親がその家・土地を買ったときの代金など(建物は減価償却後の額)
• 譲渡費用: 仲介手数料や印紙税など、売るためにかかった費用

税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で決まります。

区分	所有期間	税率(所得税+住民税+復興特別所得税)
長期譲渡所得	5年超	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	39.63%

(出典: 国税庁「土地や建物を売ったとき」 / manabu不動産投資)

ここで朗報がふたつあります。ひとつは、相続した実家の所有期間は親の所有期間を引き継げること。親が長年住んだ実家なら、相続してすぐ売っても長期の20.315%が適用されるのが通常です。

もうひとつ知っておきたいのが「取得費が分からない場合」です。何十年も前の売買契約書が見つからないことは珍しくありません。その場合は売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算します(参考: トゥモローズ)。ただし5%はかなり不利な計算になるため、まずは実家の権利証や通帳と一緒に、当時の契約書を探してみてください。

相続した空き家なら「3,000万円特別控除」が使える?

使える可能性があります。正式には「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」で、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。譲渡所得が3,000万円以下なら、税額はゼロです。

主な要件は次のとおりです(出典: クラモア / アキサポ)。

要件	内容
建物	1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋(マンション等の区分所有建物は対象外)
居住状況	相続開始の直前まで親(被相続人)が一人で住んでいた家であること
空き家であること	相続から売却まで、居住・賃貸・事業に使っていないこと
売却価格	1億円以下
耐震・解体	耐震基準を満たして売るか、更地にして売る(2024年からは買主が譲渡翌年2月15日までに耐震改修・解体する場合もOK)
期限	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却。制度の適用期限は2027年12月31日

2024年の改正で「買主側が耐震改修・解体してもよい」ことになり、使いやすくなりました。一方で、相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除上限が2,000万円に縮小されています(参考: 三井不動産リアルティ)。

見てのとおり要件は細かく、「老人ホームに入居していた場合はどうなるか」など、ここに書ききれない条件分岐もあります。該当しそうだと思ったら、売却前に税理士か税務署に確認する——これがいちばん確実で、いちばん損をしない動き方です。

編集部メンバーの体験

3,000万円特別控除が使えるかどうかは、税理士に確認してもらいました。要件が細かく、自分では正確に判断できなかったためです。

税金はいくらになる?シンプルな計算例

イメージをつかむために、単純な例をひとつだけ見てみます。

例: 相続した実家(親の所有期間30年)を2,000万円で売却。取得費は不明(概算取得費5%=100万円)、譲渡費用は70万円。

• 譲渡所得 = 2,000万円 −(100万円 + 70万円)= 1,830万円
• 特例なしの場合: 1,830万円 × 20.315% = 約372万円
• 空き家の3,000万円特別控除が使えた場合: 1,830万円 − 3,000万円 → 譲渡所得0円で 税額0円

同じ売却でも、特例が使えるかどうかで約372万円の差が出ます。ただしこれはあくまで仕組みを示すための単純化した一例です。実際には取得費の計算(建物の減価償却)や他の所得との関係などで結果が変わるため、ご自身の数字での計算は税理士に依頼してください。空き家の3,000万円特別控除は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」までの売却が要件なので、その日付を早めに確かめて、カレンダーやスマホのリマインダーに入れておくと安心です。

ほかにも使える特例はある?

状況によっては、次の特例も選択肢になります。

• 取得費加算の特例: 相続税を納めた人が、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を圧縮できます(参考: トゥモローズ)。ただし空き家の3,000万円控除とは併用できないため、どちらが有利かの試算が必要です
• 居住用財産の3,000万円特別控除: 実家に自分も住んでいた(親と同居していた)場合は、こちらの「マイホームを売ったときの特例」が使える可能性があります。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件です(出典: 国税庁 No.3302)

どの特例が使えるか・どれが有利かはケースバイケースで、併用の可否も特例ごとに異なります。繰り返しになりますが、個別の判断は税理士へ。相談料を惜しんで数百万円の特例を逃すのが、いちばんもったいないパターンです。

売却後の確定申告は必要?

譲渡所得が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。そして見落としがちですが、3,000万円控除などの特例は「申告して初めて適用される」ものです。計算の結果税額がゼロになる場合でも、特例を使うなら申告は省略できません。売買契約書や登記事項証明書、(空き家特例なら)自治体が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など、必要書類の準備も含めて早めに動きましょう。

よくある質問(FAQ)

Q1. 売却して損が出た場合も税金はかかりますか?

かかりません。譲渡所得税は売却益に対する税金なので、取得費+譲渡費用より安くしか売れなかった場合は課税されず、申告義務も原則ありません。ただし他の特例との関係で申告したほうが有利な場合もあるため、迷ったら税務署に確認してください。

Q2. 親が老人ホームに入ってから亡くなった場合、空き家の特例は使えませんか?

一定の要件(要介護認定を受けて入所していた等)を満たせば使える場合があります。判定が細かい部分なので、「ホーム入居=アウト」と自己判断せず、税理士・税務署に確認することをおすすめします。

Q3. 兄弟で相続した実家を売ったら、控除はどうなりますか?

空き家の3,000万円特別控除は、要件を満たせば相続人それぞれが控除を使えます。ただし2024年以降の売却では、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円に縮小されます。共有名義での売却は全員の同意と手続きが必要になるため、早めに家族で方針を揃えましょう。

Q4. 税金の相談は誰にすればいいですか?

具体的な税額計算や特例の適用判断は税理士(または税務署の相談窓口)です。一方、「いくらで売れそうか」「いつ売るべきか」は不動産会社の領域です。実務では、査定で売却価格の目安をつかんでから税理士に相談すると、話が具体的に進みます。

まとめ|税金は「利益が出たときだけ」。特例と期限を押さえれば怖くない

実家売却の税金のポイントを整理します。

• 課税されるのは売却益(譲渡所得)が出たときだけ。売却価格全体ではありません
• 税率は長期(5年超)20.315%/短期(5年以下)39.63%。相続なら親の所有期間を引き継げるため、多くは長期扱い
• 相続した空き家は3,000万円特別控除で税額ゼロになる可能性。期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」+制度期限2027年12月31日
• 取得費加算の特例・居住用財産の控除など選択肢は複数。どれが有利かの個別判断は税理士に

税金の見通しを立てるには、まず「いくらで売れるのか」という数字が必要です。査定額が分かれば、特例を使うべきか、急ぐべきかも見えてきます。売却の第一歩として、買取専門店の無料AI査定で実家のおおよその価値を確かめてみてください。

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