相続した家を売る手順|相続登記から引き渡しまで

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相続した家は「①遺言・相続人の確認→②遺産分割協議→③相続登記→④査定・媒介契約→⑤売買契約・引き渡し→⑥確定申告」の6ステップで売却するのが基本の流れです。

この記事の要点
– 亡くなった親の名義のままでは家は売れません。売却の前提として相続登記(名義変更)が必要です
– 相続登記は2024年4月から義務化されており、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります
– 家を売ってお金で分ける「換価分割」なら、きょうだい間でも公平に分けやすくなります
– 相続税の申告(10ヶ月)や税の特例(3年前後)など期限のある手続きが多いため、逆算して動くのが成功のコツです

親が亡くなり、実家を相続した。住む予定はないので売りたい——でも、何から手を付ければいいのか分からない。相続した家の売却は、普通の不動産売却の前に「相続の手続き」がまるごと乗っている点が特有です。この記事では、相続発生から引き渡しまでの手順を、時系列でひとつずつ解説します。

相続した家は、名義変更しないと売れない?

売れません。不動産を売却できるのは原則として名義人本人だけなので、亡くなった親の名義のままでは売買契約を完了できず、相続登記(親から相続人への名義変更)が売却の前提になります(参考: HOME4U/協和住建)。

しかも相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。不動産の取得を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない場合10万円以下の過料の対象です(参考: 行政書士法人Tree)。「売るかどうか決めてから登記しよう」ではなく、登記は先に済ませておくのが正解です。

売却までの全体の流れは?【6ステップ】

全体像を先に示します。

ステップ	やること	主な関係者
①遺言・相続人・財産の確認	遺言書の有無、相続人の確定、家の権利関係の調査	家族・法務局
②遺産分割協議	家を誰が相続するか・どう分けるかを相続人全員で合意	相続人全員
③相続登記	家の名義を相続人に変更	法務局・司法書士
④査定・媒介契約	複数社に査定を依頼し、不動産会社と契約	不動産会社
⑤売買契約・決済・引き渡し	買主と契約し、代金受領と同時に所有権を移転	買主・司法書士
⑥確定申告	売却益が出たら翌年に申告(特例の適用もここで)	税務署・税理士

(出典: HOME4U / 司法書士事務所サンセットライズを基に編集部作成)

以下、つまずきやすいポイントを中心に順番に見ていきます。

STEP1: 遺言書・相続人・家の権利関係を確認する

最初にやるのは書類の確認です。遺言書があれば原則その内容が優先されます。あわせて、戸籍をたどって相続人を確定し、登記事項証明書(登記簿)で家の名義・抵当権の有無を確認します。ここで「実は祖父名義のままだった」と発覚することもあり、その場合は手続きが増えるため早めに司法書士へ相談してください。

編集部メンバーの体験

実家の土地の一部が、祖父の名義のままでした。祖父の相続人全員までたどる必要があり、面識のない親族に手紙を書いて判をもらいました。司法書士に頼んで、半年以上かかっています。親が元気なうちに登記簿を取って、名義を確かめておけばよかった、というのが一番の反省です。

戸籍も、本籍が何度か変わっていたため、何か所にも郵送で請求しました。今は「戸籍証明書等の広域交付」で、本人・配偶者・父母や祖父母・子や孫の戸籍なら、最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できます(2024年3月1日から。郵送や代理人による請求は不可)。きょうだいやおじ・おばの戸籍は対象外なので、相続人が広がるケースでは、今も手間がかかります。

STEP2: 遺産分割協議で「分け方」を決める

相続人が複数いる場合、家を含む遺産の分け方を相続人全員で話し合い、合意内容を遺産分割協議書にまとめて全員が署名・実印で押印します。不動産の分け方には主に3つの方法があります(参考: CST法律事務所/グリーン司法書士)。

分け方	内容	向いているケース
現物分割	家は長男、預金は長女、のように財産ごとに分ける	財産の種類が多く、価値のバランスが取れる場合
代償分割	1人が家を相続し、他の相続人に代償金を払う	家に住み続けたい相続人がいる場合
換価分割	家を売却し、代金を相続人で分ける	誰も住まない家を公平に分けたい場合

売却前提なら換価分割が有力です。現金で分けるためもっとも公平性を保ちやすく、代償金を用意する必要もありません。換価分割にする場合は、その旨を遺産分割協議書に明記しておくと、後の税務・登記の手続きがスムーズです。

STEP3: 相続登記で名義を変更する

遺産分割協議がまとまったら、法務局で相続登記を行います。費用の目安は登録免許税(固定資産税評価額×0.4%)+司法書士報酬5万〜15万円程度です(参考: 明成法務司法書士法人)。自分で申請することも可能ですが、相続人が多い場合や書類が複雑な場合は司法書士に任せるのが確実です。

STEP4: 査定を受けて、不動産会社と媒介契約を結ぶ

名義が整ったら、いよいよ売却活動です。まず複数の不動産会社に査定を依頼し、価格と販売戦略を比較して1社(または複数社)と媒介契約を結びます。相続した家は「古いまま売るか」「買取か仲介か」など選択肢が多いため、複数社の意見を聞くことが適正価格の把握につながります。

STEP5: 売買契約から決済・引き渡しまで

買主が見つかったら売買契約を結び、手付金を受領。その後、残代金の決済日に、代金の受け取り・所有権移転登記・鍵の引き渡しを同日に行います。所有権移転の手続きは通常、司法書士が立ち会って進めます。決済までに家財の片付け、境界の確認、公共料金の精算などを済ませておきましょう。

STEP6: 売却の翌年に確定申告する

売却益(譲渡所得)が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。相続した家の売却では、取得費加算の特例(相続開始から3年10ヶ月以内)や空き家の3,000万円特別控除など税負担を減らせる特例があります。要件と使い分けは実家の売却でかかる税金で詳しく解説していますが、どの特例が有利かの個別判断は税理士に確認してください。

編集部メンバーの体験

3,000万円特別控除が使えるかどうかは、税理士に確認してもらいました。要件が細かく、自分では正確に判断できなかったためです。

期限はいつまで?押さえておくスケジュール

相続した家の売却には、期限付きの手続きがいくつも並走します。

期限	手続き
相続開始を知った日の翌日から10ヶ月	相続税の申告・納付(遺産総額が基礎控除「3,000万円+600万円×法定相続人の数」を超える場合)
取得を知った日から3年	相続登記(義務)
相続開始から3年10ヶ月	取得費加算の特例を使う場合の売却期限
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日	空き家の3,000万円特別控除を使う場合の売却期限

(出典: 税理士法人チェスター / オープンハウス / クラモア)

相続税がかかるほどの遺産があるかどうかは、基礎控除(最低3,600万円)との比較でまず当たりを付けられます(参考: 税理士法人チェスター)。該当しそうなら、売却と並行して早めに税理士へ。売却代金を納税資金に充てる計画なら、なおさら逆算が大切です。

きょうだいでもめないための注意点

相続した家の売却で起きやすいトラブルと予防策です。

• 勝手に話を進めない: 売却には相続人全員の合意が必要です。査定額などの情報は全員に共有し、記録を残しながら進めましょう
• 売却にかかる費用の負担を先に決める: 片付け費用・登記費用・仲介手数料を誰が立て替え、売却代金からどう精算するかを協議書段階で決めておくと後がラクです
• 代表者名義にする場合は換価分割の明記を: 手続きを簡単にするため代表者1人の名義にして売る方法がありますが、遺産分割協議書に換価分割である旨を記載しておかないと、代金を分けた際に贈与とみなされるリスクが指摘されています。司法書士・税理士に確認のうえ進めてください
• 意見が割れたら第三者を入れる: 感情のもつれで停滞するくらいなら、司法書士・弁護士など中立の専門家を早めに挟むほうが結果的に早く安く済みます

よくある質問(FAQ)

Q1. 相続登記が終わる前に売り出してもいいですか?

査定や不動産会社への相談は登記前でも可能です。ただし売買契約の履行(所有権移転)には登記が済んでいる必要があるため、実務では相続登記と売却準備を並行して進めるのが一般的です。段取りは不動産会社と司法書士に相談してください。

Q2. 相続してから売却完了まで、どのくらいかかりますか?

相続手続き(協議・登記)と売却活動(買い手探し〜決済)を合わせると、スムーズでも数ヶ月、協議が長引けば1年以上かかることもあります。取得費加算の特例(3年10ヶ月)などの期限を意識して、早めに動き始めるのが安全です。

Q3. きょうだい共有名義のまま売ることはできますか?

できますが、売買契約や決済に共有者全員の関与(署名・押印・本人確認)が必要になり、手間が増えます。全員の合意が固いなら共有のままでも問題ありませんが、換価分割で代表者名義にする方法と比較して、司法書士に相談して決めるとよいでしょう。

Q4. 家に住宅ローンや抵当権が残っていた場合はどうなりますか?

登記簿で抵当権の有無を確認し、残債があれば売却代金での完済と抵当権抹消を決済時に同時に行うのが一般的です。団体信用生命保険で完済されているケースもあるため、まず金融機関に照会してください。

Q5. 土地が借地(借地権付きの家)だった場合、売れますか?

売れますが、通常の家より手順が増えます。借地権を第三者に売るには原則として地主の承諾が必要で、承諾料の支払いを求められるのが一般的です。地主との交渉が進まないと売却が止まるため、一般の不動産会社に断られるケースも少なくありません。首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)の物件であれば、借地権付きの建物を専門に買い取り、地主との交渉を代行する会社に査定を出す方法があります。

まとめ|「名義を整えて、期限から逆算」が相続売却の鉄則

相続した家を売る手順を整理します。

• 流れは①遺言・相続人確認→②遺産分割協議→③相続登記→④査定・媒介契約→⑤契約・引き渡し→⑥確定申告の6ステップ
• 親名義のままでは売れない。相続登記(義務化・3年以内)を先に済ませる
• 分け方は現物・代償・換価の3種類。売却前提なら換価分割が公平で進めやすい
• 10ヶ月(相続税)・3年(登記)・3年10ヶ月(取得費加算)・3年経過年の12/31(空き家特例)の期限から逆算する
• もめごとの多くは「情報共有不足」と「費用負担の曖昧さ」から。協議書の段階で決めておく

相続人どうしの話し合いを前に進めるいちばんの材料は、「実際いくらで売れるのか」という具体的な数字です。買取専門店の無料AI査定で相場感を把握し、それを持ち寄って家族会議を開く——ここから始めてみてください。

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